Nhà đầu tư bất động sản gặp khó khăn nhìn lãi suất ngân hàng leo thang từng ngày

[maithuong123]

Có tới hơn 50% những nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư BĐS, trường hợp tiếp tục vay thì mức giá vốn nâng cao cực kỳ cao, muốn bán nhưng lại ko thể bán được.​

Lãi suất nhà băng tăng, thanh khoản bị “đánh tụt”

Thị trường công ty bất động sản đang bị thúc đẩy “kép” lúc vừa bị siết tín dụng, lãi suất, lạm phát lại đang đà tăng. Điều này làm cho nhà đầu tư BĐS “đau đầu”, sức ép về tài chính càng ngày càng cao.

Cụ thể, lãi suất nâng cao đã và đang gây áp lực không nhỏ lên thị trường BĐS lúc lãi suất cho vay sắm BĐS đang ở từ 7,5% cách đây 1 năm lên ngưỡng 10-12%. Nhiều phân khúc sụt giảm thanh khoản làm cho thị trường ngày một trầm lắng. Nhiều nhà đầu tư chấp thuận “cắt lỗ” BĐS khi người mua “ép giá”.

Theo 1 chuyên gia trong ngành, việc tăng lãi suất khiến cho tăng tầm giá của những doanh nghiệp BĐS, dẫn đến tính thanh khoản thấp, thị trường sẽ rơi vào tình trạng ngưng trệ kéo dài.

Quan sát thị trường cho thấy, nhắc từ thời khắc tháng 5/2022, lúc nhà băng quốc gia thông tin siết room tín dụng mang BĐS, thị trường ngay lập tức bị tương tác thanh khoản.

Trong quý 2 và quý 3/2022, thị trường BĐS đã chứng kiến sự sụt giảm cả về giao tế lẫn nguồn cầu. Việc nhà băng siết tín dụng đã “bóp nghẹt” mẫu tiền của giới đầu cơ, còn những người sở hữu tiền mặt cũng trong trạng thái dè chừng, bởi tới thời khắc này, xu thế thị trường vẫn chưa rõ ràng và khó nắm bắt.

Theo Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ở phân khúc đất nền bị tác động nặng vật nài nhất nhắc từ thời khắc siết tín dụng, và dự đoán thanh khoản sẽ tiếp tục “tụt dốc” trong thời kì tới. Cụ thể, đất nền vùng ven Hà Nội dịch chuyển về phía tây như Hoài Đức, Quốc Oai sở hữu mức độ quan tâm giảm từ 17-39%; về phía bắc như Sóc Sơn, Đông Anh sở hữu chừng độ sử dụng rộng rãi giảm từ 8-30%; hay phía đông với Long Biên, Gia Lâm mang chừng độ ưa chuộng giảm 21-28%; còn phía nam sở hữu Thanh Trì giảm 24%.

Tại Tp.HCM và các tỉnh giấc giáp giới sở hữu 9 dự án mở bán với nguồn cung 1.057 nền, giảm 65,6%; lượng tiêu thụ chỉ đạt 22%, giảm 77,8% so với quý trước.

Với thị trường khu vực Tây Nguyên, hiện ở Lâm Đồng, việc phân lô, tách thửa, chuyển nhượng trên toàn tỉnh cơ bản được kiểm soát. Vì vậy, hoạt động tậu bán đất nền sụt mạnh mang hơn 6.000 nền được giao tế thành công trong quý 3/2022, giảm 13.000 nền so quý 2/2022, giá xuống nhẹ, 1 số nhà đầu tư đã phải chấp nhận cắt lỗ.

Tình hình diễn ra tương tự tại khu Bắc Trung Bộ khi tỷ lệ tiếp nhận đất nền thấp. Nhu cầu sắm bán luận bàn ký gửi giảm mạnh. Trong đó, Thanh Hóa sở hữu 18 dự án đang chào bán, nhu cầu ở thực tăng mạnh trong quý 3, nhưng đến cuối quý 3, đầu quý 4 thì chững lại do cạnh tranh tài chính. Khách hàng chuyển sang xu thế đầu tư đất nền ở khu vực sở hữu nguồn vốn đầu tư công lớn. Bên cạnh đó, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị ghi nhận tình trạng đầu cơ giảm so 6 tháng đầu năm nay, hiện tượng nhà đầu tư bỏ cọc nhiều... những khu đất, dự án trước kia tấp nập người chọn kẻ bán giờ vắng vẻ, loáng thoáng người hỏi giá nhưng không đặt vấn đề mua, cọc.

Cũng theo báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm đất nền Buôn Ma Thuột nhiều huyện vùng ven giảm sâu nhất là 25% trong quý 2/2022.

Giới chuyên gia nhận định, phân khúc đất nền chịu tác động đa dạng nhất khi thị trường giảm thanh khoản, lãi suất tăng. Đất nền là sản phẩm sở hữu giá trị lớn đa phần cần tiêu dùng đòn bẩy tài chính ngân hàng. Vì thế, khi loại tiền bị thu hẹp lại, ngay tắp lự thanh khoản sẽ giảm.

Ngoài ra, ở phân khúc nhà tốt tầng và BĐS nghỉ dưỡng cũng chứng kiến sự suy giảm thanh khoản. Ghi nhận của các doanh nghiệp nghiên cứu cho thấy, chừng độ sử dụng rộng rãi đến BĐS trên cả nước đã suy giảm đáng đề cập từ thời điểm tháng 3 năm nay. Nhiều thị thành chứng kiến nhu cầu tìm tậu bất động sản quý 3 giảm so có quý trước, như Hải Phòng ước lượng giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%. Ngoài ra một số tỉnh khác là Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, nhu cầu tậu chọn bất động sản phải chăng tầng (tính gộp đất, đất nền dự án và nhà riêng) cũng sụt giảm 19-33%. Ở phân khúc nghỉ dưỡng, condotel sắp như đứng giao dịch, trong lúc chiếc hình nhà phố, biệt thự, shophouse biển… giao tế hơi chậm trong các tháng qua.

Theo những chuyên gia, so có đất nền, căn hộ chung cư cũng bị ảnh hưởng nhưng chừng độ không nghiêm trọng bằng. Bởi, chung cư mọi là tới từ nhu cầu ở thực tế, trong khi đất nền chủ yếu tới từ nhu cầu đầu tư, ko thể sinh ra chiếc tiền từ cho thuê giả dụ như đất để trống.

Ghi nhận thực tế cho thấy, sau thời kì “gồng” lãi, thị trường BĐS quý 3 đã bắt đầu xuất hiện hiện tượng cắt lỗ hoặc bán ngang vốn. Khi lãi suất tăng, đối mang BĐS xa trung tâm, vùng ngoại ô, ngoại tỉnh, BĐS ko khẩn hoang được… giá sẽ giảm dần. Những nhà đầu tư tiêu dùng đòn bẩy để tậu BĐS dạng này, ko được khai thác, không có nguồn tiền để trả lãi hoặc tiềm năng tăng giá BĐS thấp hơn so có lãi suất vay sẽ buộc nên cắt lỗ.

Nhà đầu tư "sợ lãi suất"

“Mất ăn mất ngủ” “tiến thoái lưỡng nan” hay “như ngồi trên đống lửa” được xem là những cụm từ đề cập về tâm lý của giới đầu tư địa ốc lúc này. “Toát mồ hôi” nhất với lẽ là nhóm người dùng sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, trước sức ép lãi suất cho vay nâng cao phải tìm phương pháp “thoát” hàng nhưng cũng ko đơn giản. Có thể nói, nhà đầu tư nào ra được sản phẩm thời điểm này được gọi là “may mắn”, thờ phào nhẹ nhõm.

“Giai đoạn này hiện tượng cắt lỗ chưa rộng rãi nhưng trong thời gian tới sẽ miêu tả rõ lúc nhiều nhà đầu tư không chịu được áp lực”, 1 chuyên gia trong ngành bộc bạch quan điểm.

Từ tới cuối năm, thị trường BĐS vẫn sẽ phụ thuộc vào việc điều hành kinh tế vĩ mô, nhất là tình trạng lạm phát, room tín dụng, sửa luật ảnh hưởng đến BĐS… Thậm chí, nên mất cả năm 2023, thị trường BĐS mới bình phục trở lại.

Ông Võ hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho rằng, lãi suất tăng mạnh và leo thang từng ngày như bây giờ làm cho cho thị trường BĐS vốn đã cạnh tranh nay càng cạnh tranh hơn. Nếu trình trạng này tiếp tục kéo dài có thể đây sẽ là cú “knock out” thị trường sau đại dịch.

Theo ông Thắng, có 3 tác động rõ nét nhất của việc lãi suất nâng cao tới thị trường BĐS. Thứ nhất, sức cầu thị trường giảm mạnh. Với lãi suất cho vay tìm BĐS trên 12%/năm như bây giờ nhà đầu tư e dè, thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS. Ngay cả việc phổ biến nhà đầu tư có cái thu nhập thấp muốn vay vốn nhà băng để đầu tư ngoại giả việc tiếp cận được nguồn vốn vay bây giờ rất khó khăn khi “room” tín dụng bị hạn chế.

Thứ hai, hiện tượng cắt lỗ diễn ra trên diện rộng. Trong những năm sắp đây khi thị trường BĐS sôi động, lãi suất còn hấp dẫn, rộng rãi nhà đầu tư tiêu dùng đòn bẩy tài chính không sở hữu khả năng trả nợ, ưng ý cắt lỗ. Tuy nhiên, hiện tại thị trường đang chững lại, thanh khoản thị trường vật dụng cấp sụt giảm mạnh, đa dạng nhà đầu tư vẫn đang kẹt hàng dù rằng giảm giá sâu.

Cuối cùng, người bán kẹt vốn, cắt lỗ để bán thu hồi vốn. Người tậu thấy lãi suất cao e ngại, ví như sở hữu nhà đầu tư chấp nhập lãi suất cao để vay lại khó tiếp cận nguồn vốn do hết “room”.

“Với vòn quanh quẩn như hiện nay, việc thị trường rơi tự do đất nền bmt trong thời kì tới điều hoàn toàn với thể xảy ra nếu ko với những giải pháp kịp thời”, ông Thắng nhấn mạnh.

Chia sẻ mới đây, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cũng nhấn mạnh, hiện với tới hơn 50% những nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư BĐS, trường hợp tiếp tục vay thì mức giá vốn nâng cao cực kỳ cao, muốn bán nhưng lại ko thể bán được. Nhà đầu tư có lựa tậu cuối cộng là trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư nhưng tầm giá phạt từ chủ đầu tư còn to hơn giá thành họ tiếp tục quang gánh để đi vay tiếp. Đây là điểm tắc nghẽn và hậu quả là buộc phải bán sản phẩm dưới giá đã mua, khi ấy thị trường sẽ giảm giá.

Tuy nhiên, 1 số chuyên gia khác lại cho rằng, việc hệ thống ngân hàng nâng cao lãi suất cho vay chỉ giảm thiểu chứ ko thể triệt tiêu được tình trạng đầu cơ nhà đất, vì thời điểm bây giờ giá nhà đất vẫn nâng cao mạnh từng quý. Dự báo thời kì đến lúc Quốc hội phê duyệt việc loại bỏ quy định về sườn giá đất, thì tiền sử dụng đất sẽ tăng theo thực thế, thị trường không còn bị áp một giá tiền trần, bắt buộc lãi suất được vận dụng sở hữu khoản vay sẽ được tiết giảm bởi giá đất cao.